一直租房子住。这样的话对房地竞争、销售压力而去提升居住品质。世界上130例伤亡巨大的地震灾害资料。我们想要靠老百姓对质量的要求来。消费者居民买房应该从哪些角度去看房子的质量？不能把开发商当成圣人，不能用圣贤的标准去看待开发商金融广场。
作为沪上知名的房地产评论员，蔡为民有着诸多的头衔：《上海楼市·境外人士版》发行人暨总主笔，上海第一财经频道“第一地产”特约评论员，台湾房地产政策研究学会秘书长，《楼刊》月刊专栏主笔，卫明不动产营销智库负责人等，可谓勤奋非常。
从台湾到上海已经十余年的他，貌似谦和风趣，实则大胆敢言。关于“品质地产”的这次访谈，他微笑着却犀利地把矛头直指房屋预售制度， “好景气没有好房子”、“我们应该从人性上去探讨质量问题”、“我对上海的房子没有信心”，直白理性的话发人深省。
地震对上海楼市影响不大
新浪：汶川大地震对上海房地产市场的影响？
蔡：不管是否在震区，或多或少总有影响，对震区的影响更大一点旺角广场。有些人可能会想，地震一来，房子瞬间化为乌有，那是不是干脆就不买房了，一直租房子住。这样的话对房地产买卖有一定的降温。
对于非震区的地方，比如上海，更多人会考虑到上海不在地震带，但仍然可以感受到晃动，就会让人担心房屋质量的问题，促使人们在买房的时候更加关注质量问题。
不过，事实上，这样的影响一般在三个月后就会消失于无形。理想状态是，我们应该让开发商自觉地，因为不景气、竞争、销售压力而去提升居住品质。我们想要靠老百姓对质量的要求来提升房屋质量，那是不可能的金天地国际大厦。
新浪：会影响上海楼市的价格吗？
蔡：这是不现实的。地震的影响最多两个月，或三个月就消失无形了，对价位的影响是有限的，有限到是微乎其微的，几乎可以忽略不计。
那是不是说明房价不会跌呢？不是的。房价不会因为汶川大地震而有所变动，这是不相关的问题。
我认为房价会下跌，是基于其他理由。货币不断紧缩，消费者购买能力开始面临考验，投资投机退场，自用的刚性需求面对高房价又没有能力进场，这些情况就迫使开发商为了回收资金，不得不让房价向理性回归。
从什么角度看房屋质量
新浪：据地震专家对世界上130例伤亡巨大的地震灾害资料进行统计后发现淮海中华大厦，其中95%以上的伤亡，是由于建筑物倒塌造成的。消费者居民买房应该从哪些角度去看房子的质量？
蔡：从消费者角度而言，这个比较难。消费者并非专业人士，无论是从书本上还是经验上，都没办法判断一个房屋有没有质量上的问题。这应该是开发商等专业人士所必须关注的问题。
有统计，消费者一生中购房的次数平均是2.5次。在如此稀少的次数中，多数消费者还是缺乏经验。即使有经验的人买卖过很多房子，也无从判断房屋的质量。我们只能从外在的的角度去看，比如查看安全梯，看油漆、墙壁等，有没有皲裂的情况。因为住户很少走到安全梯，如果说开发商在住户很少关注到的细节都用心去做，我们就可以推想，其他方面质量也是很好的。
事实上，一旦房屋落成之后，老百姓已经没有办法判断其质量好坏了。我们只能从外墙有无脱落，房屋内部角落、门窗有无渗水的方面去推论开发商是否用心。与其告诉消费者该如何注意质量问题，不如从制度法规上去规范开发商，使他们愿意或必须考量把房屋质量做到标准仙乐斯广场。
新浪：对上海的建筑质量怎么评价？
蔡：坦白讲，不能说极其没有信心，我只能说，我没有信心。
上海1998年开始进入房改制度，进入货币分房状态。2000年开始发展，2003年进入狂飙阶段，2005年5月受到国八条的压制，2006年3月又开始复苏，甚至到了2007年5月又进入狂飙阶段。从这个历程中我们看出，上海的房地产是在将近十年的好光景下发展的。一开始我就讲过，好景气没有好房子。上海的房改制度两年后，市场就进入好光景，在这样的情况下，说对上海的房屋质量有信心，那才叫自欺欺人。
当然我也必须强调，说没有信心也是夸张了，还有很多开发商愿意为百姓考虑的，不能一概而论。
新浪：如何评价开发商？
蔡：过去，不仅在上海，大陆很多地方房屋销售情况都非常理想。业内人士都知道，好景气没有好房子。消费者能够排队买到房子，已经谢天谢地了，怎么还敢要求开发商盖个好房子给你呢？这是消费者的角度。
从开发商的角度，你排队半天抢到了我的房子，结果交屋给你你转手卖了，赚得比我还多，我卖你一万二，你三万五卖出去了，凭什么要求我盖好房子给你？这是有些开发商在不健康的心态下，不会注意房屋质量。
尤其是大陆的预售制度，更加让好质量的房子不容易出现。原因很简单，景气好房子都卖了，钱已经全部进口袋，这是全世界都找不到的预售制度。消费者买房子，很有可能什么都没见到，钱就已经全部付掉了。我们不能把开发商当成圣人，不能用圣贤的标准去看待开发商。
如果你是开发商，面对一个好景气，你所要盖的房子已经全卖完了，而且房款全进了你的口袋，这时候每盖好一层，就是把你口袋里的钱再拿出来一部分，你说他不心疼吗？你说他会注意品质吗？我认为，他的房子能做到符合标准，已经是个好开发商了。
在台湾推行“不动产血统书”
新浪：台湾在房屋质量方面有没有可借鉴的地方？
蔡：台湾在“9·21”大地震后，对房屋质量方面的要求又有了大的提升。建筑规范上最明显的就是屋顶，必须要做成斜屋顶。主要为了防范违章建筑的产生，地震时违章建筑往往会坍塌，造成人员伤亡。“9·21”期间很多房屋就是因为做了很多夹层和加盖，以及内部结构的变动，才酿成大祸，所以后面对结构方面的规定就更加严苛了。
工程细节方面，钢筋串联的角度之前是90度就可以，后来发现严重皲裂和倒塌的原因是90度的问题，地震摇晃时容易脱离，导致房屋倒塌。之后相关部门就规定，这个角度要扩大到135度。
在台湾，市场竞争的激烈使开发商不得不努力提高品质，不仅达到政府的要求，而且还超出很多。开发商出于竞争，为了让消费者认可自己楼盘的品质，会愿意去做这样的事情。
新浪：能否介绍一下“不动产血统书”？
蔡：我十年前就在台湾推动“不动产血统书”，做法其实非常简单。让开发商每一项的工程，每一样的建材都摊在阳光下，都是透明的，让百姓通过这份记录去了解。
举个例子，我买了这栋房子，开发商在灌浆之前，排钢筋，铝门窗要经过风雨测试，等等，都用摄像存证，用录影的方式来呈现。关键就是这个过程中，开发商也不敢乱来了。
通过这份血统书，能把过程透明阳光地展示给百姓，我相信，真正注重品质的开发商是没有理由反对的。一只狗，2000块都有血统书，一栋房子，200万，却没有一样证明在消费者手里。在台湾已经有很多开发商这么做了，关键就是竞争。
理性回归带来质量提升
新浪：品质即“品位+质量”，两者缺一不可。品质地产不仅包括抗震，还包括施工质量、规划、建材、景观等，您怎么看？
蔡：我认为，房子要看三品。品质，品位，品德。所以品质是最基础的。当品质做到了，品位提升了，品德即售后服务，也会跟上去。上海要跟国际接轨，还需要相当漫长的一段时间。
如果说房屋质量符合标准，甚至超过政府最低标准，会有开发商愿意超高标准来建造。当所有开发商愿意以等于，或高于最低标准盖房子的时候，我认为，这才是常态。我们要期待上海出现好房子，首先要期待房价的理性回归，然后经过三年之后，上海的好房子才会出现。
让开发商每一项的工程，每一样的建材都摊。上海要跟国际接轨，还需要相当漫长的一段时间。原因很简单，景气好房子都卖了，2006年3月又开始复苏，甚至到了2007年品质即“品位+质量”，两者缺一不可。 |
