近日，市地方税务局根据国家有关规定，就本市个人转让非普通住房征免土地增值税有关问题发出通知。
通知明确，本市对个人转让普通住房仍暂免征收土地增值税。普通住房的标准仍按本市2005年公布的标准执行，不符合该标准的均为非普通住房。
个人因工作调动或改善居住条件转让非普通住房，居住满五年的，免征土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收；居住未满三年的按规定征收土地增值税。对个人转让非普通住房，既没有评估价格、又不能提供购房发票的，从2007年7月15日起，税务机关可实行核定征收土地增值税办法。凡居住未满三年的，按转让收入的0.5%征收，居住满三年未满五年的减半征收。上海并非率先在个人住房转让环节征收土地增值税的城市。从去年12月1日起，北京已经对个人出售二手房征收土地增值税，只是核定征收的税率为转让价格的1%、高于上海的0.5%。而杭州则是从今年2月1日起开始征收的，核定征收的税率为转让价格的0.5%。
上海中原地产研究咨询部总监陈宁介绍，我国在1995年颁布的《土地增值税暂行条例实施细则》中就对开发销售环节和个人住房转让环节的土地增值税征收都作出了明文规定，上海这次的标准也是按此制订的，而非新增税种。同时，上海已从2005年6月1日起对花园洋房和独栋别墅这两类非普通住房的转让开征土地增值税，这次通知则是将征收范围扩至所有的非普通住房。市场人士认为，根据规定，居住未满3年的非普通住房转让要按规定征收土地增值税，如果按累进税率的计算方法，有些非普通住房转让的税收成本恐怕就比较高了。不过这次上海确定了转让收入0.5%的核定征收税率，这个比例不算高。所以我觉得和征收二手房转让个人所得税一样，要看相关部门的执行力度了。
陈宁认为，从市场影响来看，基于针对的只是非普通住房且税率较低，所能造成的影响还是有限的。“当然，距离通知正式实施还有1个月的‘缓冲期’，在此期间，可能会形成一个非普通住房的交易高峰。”
【背景】
普通住房和非普通住房区分
上海市财政局、上海市地方税务局、上海市城市规划管理局、上海市房屋土地资源管理局《关于转发<国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知>的通知》(沪地税[2005]59号)第一条规定为，同时满足以下条件的为可以享受优惠政策的普通住房：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。其余则为非普通住房。
◎小贴士1：
据上海2005年公布的普通住房的标准，上海的普通住房必须同时符合下列条件：住宅小区建筑容积率1.0以上；单套建筑面积140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，具体为坐落在内环线以内的低于17500元/平方米、内环与外环间的低于10000元/平方米、外环线以外的低于7000元/平方米。不符合上述条件的则均为非普通住房。
◎小贴士2：
据国家法律，征收土地增值税采取的是累进税率的计算方法，如增值额未超过扣除项目金额50%的，土地增值税税额=增值额×30%；增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的，土地增值税税额＝增值额×40%-扣除项目金额×5%；增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的，土地增值税税额＝增值额×50%-扣除项目金额×15%；增值额超过扣除项目金额200%的，土地增值税税额＝增值额×60%-扣除项目金额×35%。 |
